Консультация - бесплатно
Не тратьте время на поиск информации. Мы ответим на ваши конкретные вопросы, подберем для вас оптимальный вариант ВНЖ
Недвижимость в Испании
Ищете города Испании для жизни? Вы в поисках своего испанского гнезда? Откройте дверь в мир терракотовых крыш и аромата апельсиновых деревьев и эвкалиптов.
Приобретение или аренда недвижимости в Испании не проблема для иностранцев, включая российских и белорусских граждан. Нужно ли для этого оформить вид на жительство? Какие местные сайты популярны для правильного выбора квартиры или виллы? Как купить квартиру в Испании, не переплатив? Есть ли условия для покупки недвижимости? Придется ли открывать счет в местном банке? Рассмотрим все эти и другие вопросы.
Общие рекомендации
Рекомендации, которые помогут покупателю осуществить подбор и приобретение недвижимости.
- Риелтор — не обязателен по испанскому законодательству, но необходим всем иностранцам, россиянам, в том числе.
- Ответственность за «чистоту» сделки несет нотариус.
- Испанский рынок ориентирован на иностранцев. Поэтому ищите компании с русскоговорящими агентами.
- Перед заключением договора, обсудите комиссию или пропишите ее отсутствие в контракте. Нормальная для Испании сумма — 3–5%, а платит ее либо продавец, либо покупатель или пополам, в разных частях Испании практикуется по-разному.
- Проверьте недвижимость на сайте реестра недвижимости. Вы получите подтверждение реальной стоимости дома в Испании всего за 15 евро (в среднем).
- Обсудите объем и тип услуг, предоставляемых вам риелтором и пропишите все в контракте. Некоторые из них могут подобрать объект, возить на просмотры недвижимости и помочь в переговорах. Есть и такие, которые заключат за вас договора с поставщиками коммунальных услуг и подберут интерьер дома. Услуги таких агентов стоят дороже, но они окупятся сразу же (если не в деньгах, то в нервах и времени — точно).
Поиск подходящей недвижимости
Популярные типы недвижимости в Испании
Неплохо продаются квартиры как в новостройках, так и со вторичного рынка. Первичную недвижимость тут приобретать намного безопаснее, чем в России. Ведь деньги получает не застройщик, а банк. Они заморожены до того момента, пока дом не достроится окончательно и не подключатся все коммуникации. Со «вторичкой» все обстоит также, как в России.
Рассмотрим ещё некоторые типы недвижимости:
таунхаусы - одно или двухэтажные дома на несколько хозяев, у каждого их которых — отдельный вход и двор, соседи справа и слева как правило;
бунгало - маленькие домики с плоской крышей и открытыми лоджиями;
финки - дома в аграрном секторе, напоминающие «дачи»;
масии - загородная недвижимость, расположенная в исторически значимом регионе.
После того как с типом недвижимости определились нужно произвести поиск нужного объекта на одном из сайтов.
Idealista — популярный испанский ресурс для поиска недвижимости для покупки и аренды. Есть приложение для телефона и обширная языковая база.
Fotocasa — сайт, база которого составляет более миллиона объектов недвижимости.
Vibbo — ресурс с объявлениями с десктопной и мобильной версией.
Habitaclia — сайт и мобильное приложение.
Связаться с лицом, подавшим объявление на одном из этих сайтов, нужно на испанском языке.
Купить недвижимость в Испании можно при помощи риелтора (тогда процедура пройдет быстрее) или же самостоятельно.
Неплохо продаются квартиры как в новостройках, так и со вторичного рынка. Первичную недвижимость тут приобретать намного безопаснее, чем в России. Ведь деньги получает не застройщик, а банк. Они заморожены до того момента, пока дом не достроится окончательно и не подключатся все коммуникации. Со «вторичкой» все обстоит также, как в России.
Рассмотрим ещё некоторые типы недвижимости:
таунхаусы - одно или двухэтажные дома на несколько хозяев, у каждого их которых — отдельный вход и двор, соседи справа и слева как правило;
бунгало - маленькие домики с плоской крышей и открытыми лоджиями;
финки - дома в аграрном секторе, напоминающие «дачи»;
масии - загородная недвижимость, расположенная в исторически значимом регионе.
После того как с типом недвижимости определились нужно произвести поиск нужного объекта на одном из сайтов.
Idealista — популярный испанский ресурс для поиска недвижимости для покупки и аренды. Есть приложение для телефона и обширная языковая база.
Fotocasa — сайт, база которого составляет более миллиона объектов недвижимости.
Vibbo — ресурс с объявлениями с десктопной и мобильной версией.
Habitaclia — сайт и мобильное приложение.
Связаться с лицом, подавшим объявление на одном из этих сайтов, нужно на испанском языке.
Купить недвижимость в Испании можно при помощи риелтора (тогда процедура пройдет быстрее) или же самостоятельно.
Как найти риэлтора
При выборе агента уточните, имеет ли он лицензию и состоит ли в профессиональной ассоциации.
Не заключайте сделок с риелторами, предварительно не проверив отзывы о компании. Риелторская деятельность не подлежит обязательной процедуре регистрирования в Испанию, не включая Каталонию и Комунидад Валенсиану. Поэтому «черные» агенты могут не найти подходящий дом либо земельный участок и при этом заставить заплатить круглую сумму, а после — исчезнуть. Но если фирма зарегистрирована в Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones (GIPE) или Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) — можете смело обращаться.
С нотариально заверенной доверенностью риелтор может:
подобрать недвижимость;
подать анкету на NIE (идентификационный номер);
подписать escritura publica;
оплатить налоги в королевскую казну;
получить кредит и открыть счет;
оформить договора на газ, воду и свет.
Не заключайте сделок с риелторами, предварительно не проверив отзывы о компании. Риелторская деятельность не подлежит обязательной процедуре регистрирования в Испанию, не включая Каталонию и Комунидад Валенсиану. Поэтому «черные» агенты могут не найти подходящий дом либо земельный участок и при этом заставить заплатить круглую сумму, а после — исчезнуть. Но если фирма зарегистрирована в Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones (GIPE) или Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) — можете смело обращаться.
С нотариально заверенной доверенностью риелтор может:
подобрать недвижимость;
подать анкету на NIE (идентификационный номер);
подписать escritura publica;
оплатить налоги в королевскую казну;
получить кредит и открыть счет;
оформить договора на газ, воду и свет.
Проверка объекта
Бронируем и проверяем недвижимость
Понравившаяся вам недвижимость сразу может быть снята с продажи риелтором. Вам необходимо дать до 10% задатка. Данная сумма потом засчитывается в общую стоимость объекта. Задаток в полном объеме возвращается только при условии, что сделка отменяется по объективным причинам, не зависящим от покупателя. В противном случае — можно вернуть от 0 до 20%.
После риелтор должен получить справку из реестра, чтобы увидеть всех собственников, наличие или отсутствие обязательств перед финансовыми учреждениями, либо местными властями (например, письменное обещание улучшить придомовую территорию).
Понравившаяся вам недвижимость сразу может быть снята с продажи риелтором. Вам необходимо дать до 10% задатка. Данная сумма потом засчитывается в общую стоимость объекта. Задаток в полном объеме возвращается только при условии, что сделка отменяется по объективным причинам, не зависящим от покупателя. В противном случае — можно вернуть от 0 до 20%.
После риелтор должен получить справку из реестра, чтобы увидеть всех собственников, наличие или отсутствие обязательств перед финансовыми учреждениями, либо местными властями (например, письменное обещание улучшить придомовую территорию).
Оформляем NIE и открываем счёт в банке
Numero de identificacion de extranjero — это идентификационный номер иностранца. Без него покупка недвижимости — невозможна. Получают его в консульстве Испании на территории родной страны или в миграционном отделе полиции на территории королевства.
Вам понадобятся:
Открываем счет в банке
Это обязательный пункт того, как купить недвижимость в Испании россиянину. Ведь сделка будет проведена по электронным каналам. Мы рекомендуем обращаться в испанские Sabadell, Bankia или Caixabank, BBVA.
Вам понадобятся:
Счет в банке открывается бесплатно, но при этом специалисты финансового учреждения могут порекомендовать оформить страховку.
Вам понадобятся:
- оригинал паспорта;
- 2 цветные фотографии;
- предварительный договор купли-продажи;
- подтверждение уплаты пошлины (примерно 10 евро);
- анкета EX-15 на испанском языке.
Открываем счет в банке
Это обязательный пункт того, как купить недвижимость в Испании россиянину. Ведь сделка будет проведена по электронным каналам. Мы рекомендуем обращаться в испанские Sabadell, Bankia или Caixabank, BBVA.
Вам понадобятся:
- загранпаспорт;
- NIE;
- подтверждённые источники дохода.
Счет в банке открывается бесплатно, но при этом специалисты финансового учреждения могут порекомендовать оформить страховку.
Заключаем предварительный договор
Этот процесс покупки недвижимости в Испании проходит без участия нотариуса. Предварительный договор еще называют «Контрактом резервирования», «предварительным соглашением, «contrato de arras». В тексте обязательно должна быть информация об:
- объекте;
- обязательствах продавца;
- действиях покупателя.
Оформляем основную сделку
Сделку по покупке недвижимости заключает нотариус. Именно ему передаются все документы на недвижимость, после чего он проверяет возможные обременения или задолженности самостоятельно. Каждая покупка/продажа сопровождается заверенным и прошитым бумажным делом. В него подшиваются копии всех документов и квитанций.
Подписание договора называется в Испании escritura publica, а дату приобретения недвижимости выбирают совместно продавец и покупатель. Вы можете прийти с риелтором или адвокатом.
После обсуждения всех нюансов нотариус отправляет запрос в «Реестр собственности» и сразу же блокирует объект, чтобы избежать каких-либо манипуляций с ним.
Далее заключается контракт, а также окончательно подписываются документы. Налоги и сборы оплачивает покупатель. Продавец платит риелтору и передает ключи. Оригинал договора купли-продажи забирается у нотариуса после регистрации сделки в Реестре недвижимости.
Передача ключей — это не вся сделка. Нотариус должен направить договор купли-продажи в реестр. Там его анализируют и регистрируют на нового собственника. Это занимает до 3 месяцев. После успешной регистрации новый собственник получает зарегистрированный в реестре оригинал договора и выписку.
Подписание договора называется в Испании escritura publica, а дату приобретения недвижимости выбирают совместно продавец и покупатель. Вы можете прийти с риелтором или адвокатом.
После обсуждения всех нюансов нотариус отправляет запрос в «Реестр собственности» и сразу же блокирует объект, чтобы избежать каких-либо манипуляций с ним.
Далее заключается контракт, а также окончательно подписываются документы. Налоги и сборы оплачивает покупатель. Продавец платит риелтору и передает ключи. Оригинал договора купли-продажи забирается у нотариуса после регистрации сделки в Реестре недвижимости.
Передача ключей — это не вся сделка. Нотариус должен направить договор купли-продажи в реестр. Там его анализируют и регистрируют на нового собственника. Это занимает до 3 месяцев. После успешной регистрации новый собственник получает зарегистрированный в реестре оригинал договора и выписку.
Как происходит оплата сделки
Наиболее популярный способ оплаты при покупке недвижимости в Испании – использование банковских чеков. Это гораздо проще, удобнее, а главное безопаснее, чем наличный расчет. Иностранцу необходимо предварительно открыть счет в испанском банке и перечислить на него денежные средства. Перед сделкой банк передаст чек покупателю, а тот, в свою очередь, вручит его продавцу.
Налоги и прочие расходы
Налог на приобретение недвижимости – уплачивается вне зависимости от того, резидентом какой страны является собственник.
Налог на вторичную недвижимость (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) – размер данного налога зависит от региона. Средняя цифра по стране – 0,8%, однако в Каталонии и на Канарских островах ставка 10% и 6,6% соответственно.
Налог на первичную недвижимость (impuesto sobre valor añadido) – налог на добавочную стоимость (НДС) для всех регионов и объектов – 10%.
На покупку коммерческой недвижимости или земельного участка налог составляет 21%.
Гербовый сбор (impuesto sobre los actos jurídicos documentados) – налог на юридическую фиксацию распространяется только на объекты в новостройках. Размеры сбора варьируются в зависимости от региона и могут составлять от 0,5% до 1,5%.
Услуги риелтора – рассчитываются в зависимости от стоимости объекта. Обычно от 3 до 5%.
Налог на вторичную недвижимость (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) – размер данного налога зависит от региона. Средняя цифра по стране – 0,8%, однако в Каталонии и на Канарских островах ставка 10% и 6,6% соответственно.
Налог на первичную недвижимость (impuesto sobre valor añadido) – налог на добавочную стоимость (НДС) для всех регионов и объектов – 10%.
На покупку коммерческой недвижимости или земельного участка налог составляет 21%.
Гербовый сбор (impuesto sobre los actos jurídicos documentados) – налог на юридическую фиксацию распространяется только на объекты в новостройках. Размеры сбора варьируются в зависимости от региона и могут составлять от 0,5% до 1,5%.
Услуги риелтора – рассчитываются в зависимости от стоимости объекта. Обычно от 3 до 5%.
Ипотека на жильё в Испании
Условия получения ипотеки в Испании прозрачны и, при детальном рассмотрении, достаточно просты. Главное – подробнее ознакомиться с условиями и проблем с ее оформлением не возникнет даже у иностранца.
Условия получения ипотеки могут меняться в зависимости от возраста заемщика, пакета документов. Важное требование в отношении покупателя – хорошая кредитная история, в отношении собственника и объекта – юридическая чистота дома + он обязательно должен состоять в Registro de Propiedad – местном регистре недвижимости.
Для нерезидентов страны ставка по ипотеке составляет 2,5%. Сумма выплат ежемесячно не должна превышать 30%-35% от ежемесячного дохода заемщика. При условии долгосрочного погашения суммы в первые 5 лет составит 0,5%, по истечение данного срока процент составит 0,25%.
Ипотечная ставка едина во всех банках Испании, что очень удобно, поскольку не придется тратить лишнее время на поиски походящего учреждения с минимальным процентом.
Участок земли без объекта на нем не подлежит ипотечному кредитованию, поэтому перед обращением в банк важно найти оптимальный для себя вариант жилья. Специальных требований в отношении того, какой должна быть недвижимость, нет.
Перед тем, как принять решение, банк проводит независимую оценку объекта. Установленная банком цена может быть ниже рыночной. Таким образом, ипотека выдается только на основании независимой оценки объекта.
В случае, если банк видит риски для себя, он в праве сократить процент с обещанных 60% до 40%. Именно по этой причине банки обязательно учитывают ликвидность объекта.
Условия получения ипотеки могут меняться в зависимости от возраста заемщика, пакета документов. Важное требование в отношении покупателя – хорошая кредитная история, в отношении собственника и объекта – юридическая чистота дома + он обязательно должен состоять в Registro de Propiedad – местном регистре недвижимости.
Для нерезидентов страны ставка по ипотеке составляет 2,5%. Сумма выплат ежемесячно не должна превышать 30%-35% от ежемесячного дохода заемщика. При условии долгосрочного погашения суммы в первые 5 лет составит 0,5%, по истечение данного срока процент составит 0,25%.
Ипотечная ставка едина во всех банках Испании, что очень удобно, поскольку не придется тратить лишнее время на поиски походящего учреждения с минимальным процентом.
Участок земли без объекта на нем не подлежит ипотечному кредитованию, поэтому перед обращением в банк важно найти оптимальный для себя вариант жилья. Специальных требований в отношении того, какой должна быть недвижимость, нет.
Перед тем, как принять решение, банк проводит независимую оценку объекта. Установленная банком цена может быть ниже рыночной. Таким образом, ипотека выдается только на основании независимой оценки объекта.
В случае, если банк видит риски для себя, он в праве сократить процент с обещанных 60% до 40%. Именно по этой причине банки обязательно учитывают ликвидность объекта.